Você sabe sobre qual valor incide o imposto devido na transmissão de um imóvel?

Sabemos que a lei prevê o pagamento do ITBI – imposto sobre a transmissão de bem imóvel – nas negociações onerosas com imóveis. Porém, muitas dúvidas surgem na hora em que o contribuinte tem que pagar esse imposto.

O ITBI é um imposto lançado por declaração, ou seja, é calculado pela fazenda municipal com base nas informações repassadas pelo contribuinte. É justamente nesse ponto que reside a maioria das disputas, já que nem sempre a autoridade fiscal concorda com o valor de transmissão declarado, optando por utilizar outros parâmetros de precificação.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça – STJ definiu algumas teses sobre a matéria no julgamento do REsp. Respetivo nº 1.937.821/SP, onde abordou questões acerca do cálculo do imposto, como as oscilações do valor de negociação do imóvel e a validade do preço declarado pelo contribuinte.

O STJ entendeu que para calcular o ITBI deve ser considerado o valor de venda do imóvel em condições normais de mercado, ou seja, o valor resultante de sua avaliação negocial individual, levando em conta suas benfeitorias e estado de conservação. Por essa razão, o tribunal se posicionou pela impossibilidade da vinculação desse valor àquele utilizado para calcular o IPTU[1] do mesmo imóvel.

Isso porque, tanto o ITBI quanto o IPTU são devidos ao município onde está localizado o imóvel. Porém, a forma de calcular os dois impostos é diferente, já que o cálculo do IPTU é feito com base em uma planta genérica de valores aprovada pela Câmara Municipal, que não considera aspectos mais detalhados e individualizados do imóvel.

Por isso, diante da diferença de perspectiva na fixação do valor do imóvel, o STJ se posicionou pela impossibilidade da vinculação da base de cálculo do ITBI a do IPTU, não podendo esta sequer ser utilizada como patamar mínimo daquela.

Logo, durante o processo de cálculo do ITBI, a Fazenda municipal não pode desconsiderar o valor de venda do imóvel declarado pelo contribuinte, alegando que este difere daquele estipulado para o IPTU. O preço da negociação declarado tem presunção de veracidade e só pode ser desconsiderado por processo administrativo próprio.

[1] Imposto de Propriedade Territorial Urbana